Plusvalia bei vorzeitigem Verkauf

[Reisebär]

Ist jetzt mal ein ganz spezielles Thema, aber vielleicht hat da doch jemad Erfahrung, oder weiß, wo ich so etwas nachlesen kann.
Auf Antwort von meiner Gestoria warte ich noch die ist immer etwas langsam.
Ansonsten widersprechen sich die Meinungen.
Fakt ist:
Normalerweise ist ein Verkauf von der nationalen (nicht der kommunalen) Plusvalia befreit, wenn der Besitzer entweder älter als 65 ist, oder von dem Erlös eine neue Immobilie in Spanien (oder der EU) erworben wird.
Nun hat mir zunächst eine Maklerin gesagt, das die Plusvalia doch anfällt, wenn die Immobilie vor Ablauf von 3 Jahren wieder veräußert wird.
Und mein anderer Makler sagte, das bei Neuerwerb einer anderen Immobilie diese Drei-Jahresfrist dann doch nicht zum tragen kommt.
Also die Immobilie gehört meiner Frau, die ist älter als 65.
Und es wird ja wieder eine Immobilie, dann eben auf GC gekauft.
Sind schon 2 Punkte FÜR eine Befreiung.
Allerdings haben wir die aktuelle Immobilie erst seit 18 Monaten.
Vielleicht gibt es auch Sonderregelungen, nach denen die Plusvalia auch nicht anfällt, wenn der Verkauf und Umzug aus gesundheitliche Gründen stattfindet, weil das Heilklima auf der Insel norwendig ist, um meine Mobilität länger aufrecht zu erhalten.
Und da meine Frau als meine Pflegerin eingesetzt ist, habe span. Pflegestufe 2 Nivel I, muss sie ja zwangsläufig mit.
Hat dazu jemand Erfahrung?
Ich habe halt gerne mehrere Meinungen um nicht auf die Schnauze zu fallen. Geht schließlich um viel Geld.

[TC 490]

Ich würde dir raten in dieser Sache ausser mit den Maklern auch mit einem Steuerberater zu sprechen.

In Bezug auf das was du schreibst: “Sind schon 2 Punkte FÜR eine Befreiung.” möchte ich dir den Hinweis geben, dass evtl. bei dem einen Grund strengere Regeln gelten als bei dem anderen, soll heissen, dass bei einer Steuerbefreiung aufgrund der 65 Jahre es eventuell nicht wichtig ist ob ihr 3 Jahre am Stück in der Wohnung gelebt habt und bei dem anderen Grund könnte es sein, dass dies eine der Auflagen ist.

[Reisebär]

Danke dir.
Auf Antwort von meinem Steuerberater warte ich ja schon. Habe aber immer gerne mehrere Meinungen.
Vielleicht weiß ja auch wer, in welchem von den Finazgesetzen die Plusvalia geregelt ist, dass man mal selber nachlesen kann.
Trau schau wem. ;)

[TC 490]

Der korrekte Name für das was du Plusvalía nennst ist "ganancias patrimoniales" ganz korrekt "ganancias y pérdidas patrimoniales" (Da man auch mal Verluste machen kann). Die sind im Einkommensteuergesetz festgelegt. Artikel 33.4 des Ley del Impuesto sobre la Renta de las personas fisicas. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764&tn=1&p=20181229#a33

und die erneute Investition in eine neue Wohnung im Artikel 38. Obwohl in dem Paragraphen nichts über das Thema der 3 Jahre steht, steht in diesem Artikel auf der Webseite des Finanzamts etwas von den 3 Jahren: https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Tributacion_de_la_compra_de_la_vivienda/Exencion_por_reinversion_de_la_vivienda_habitual.s html

Evtl. steht die Sache etwas konkreter im Reglamento der Einkommenssteuer: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820 da komm ich aber momentan nicht dazu mich einzulesen.

[Reisebär]

Na super. Ich danke dir.
Durchs Einkommensteuergesetz hatte ich mich auch schon durchgescrollt, aber auf die Schnelle noch nichts gefunden.
Aber vielleicht helfen mir ja schon deine Links weiter.
Besten Dank nochmals.

Der Art. 33 Abs 4 b ist dahingehend ja ziemlich eindeutig. Meine Frau mit über 65 und dann noch die familiäre Pflege meiner Frau für mich. Das passt schon mal.

Und das Finanzamt spricht zwar von 3 Jahren Aufenthalt gewöhnlicher Natur, die aber verkürzt werden können bei Tot, Heirat, bruflicher Versetzung usw.
Ich denke, dass da ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen auch einen Grund darstellt.
Aber das wird man dann als Sondermaßnahme direkt mit dem Finanzamt anhandeln müssen.

Aber du hast mir schon sehr geholfen.

[TC 490]

Ich habe gerade im Reglamento nachgesehen und bin fündig geworden: Was das Finanzamt unter "vivienda habitual" sowohl für die Befreiung nach Paragraph 33.4.b) als auch dem Paragraphen 38 des Ley´s steht im Reglament unter dem Paragraphen 41 bis. Absatz 3


3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

Dort steht, dass die Wohnung die vivienda habitual in diesem Moment oder bis zu irgendeinem Tag innerhalb der letzten 2 Jahre vor dem Verkauf gewesen sein muss.

[Reisebär]

Muchisimas gracias, Amigo mio.
Auch du darfst dich zu dem erlauchten Kreis der Helfer zählen, die, wenn alles vollendet ist, wenn wir endgültig auf der Insel sind, von uns zu einem netten Umtrunk eingeladen werden.
Das hieße dann für uns, wenn keine Sonderregelung greift, das wir doch die 2 Jahre voll machen müssen. So interpretiere ich es zumindest.
Habe aber auch schon eine Anfrage an die Agencia Tributaria geschickt, die ja die Sonderfälle auf der Webseite aufgezählt haben.

Oder interpretierst du diese 2 Jahre anders? Ich sehe es so, dass sie mind. 2 Jahre im Besitz sein muss und wir wir da innerhalb von 2 Jahren auch mal gewohnt haben müssen, eben als vivienda habitual.

[TC 490]

Nachdem ich weitere Quellen im Internet durchforstete muss ich leider festellen, dass der Eindruck den ich von diesem Paragraphen des Reglaments hatte nicht korrekt war. (Ich dachte es reichen in diesen beiden Fällen 2 Jahre aus)

Der Paragraph 41 bis. Absatz 1 des Reglaments schreibt u.a. für beide Paragraphen des Gesetzes 33.4.b) und 38 vor, dass die vivienda u.a. nur als “habitual” angesehen wird wenn sie mindestens durchgehend 3 Jahre lang die Residencia war (oder weniger wenn die genannten Sonderfälle vorliegen und nachgewiesen werden können).

Der von mir zuvor erwähnte Paragraph scheint lediglich die Frist zu beschränken wenn eine Wohnung für jemanden einmal “habitual” war, er dann aber aus dieser Wohnung auszog und sie nicht sofort veräusserte. Dafür scheint man eine Frist von maximal 2 Jahren zu haben um “noch” in den Genuss der Steuerbefreiung zu kommen.

Hier ein Beispiel:
Kauf einer Wohnung am 1.1.2015, man zieht direkt ein und die Wohnung wird der Wohnsitz.
Erst ab 1. od. 2.1.2018 gilt diese Wohnung für eine evtl. Steuerbefreiung der ganancias patrimoniales als “vivienda habitual”.
Am 1. Mai 2018 ziehe ich aus der Wohnung aus (Dadurch ist sie eigentlich ab sofort nicht mehr meine “vivienda habitual” sondern dies wird die Wohnung in die ich danach einziehe), aber ich veräussere die “alte” Wohnung nicht sofort.
Ab diesem Moment beginnt die 2-Jahres-Frist in der ich die Wohnung veräussern kann und trotzdem noch in den Genuss der Steuerbefreiung komme. Sollten diese 2 Jahre verstreichen verliere ich die Steuerbefreiung auf den Gewinn beim Verkauf der Wohnung.

[arnold-o]

Klingt logisch # TC 490.

[Reisebär]

Nochmals danke.
Nun gut, dann muss ich mal abwarten, was das Finanzamt dazu schreibt und was der Steuerberater sagt.
Sollte mein Krankheitsfall nicht als Sonderfall gelten, müssen wir halt ein Mietwohnung auf der Insel nehmen, wo ich mich dann anmelde, und meine Frau als Eigentümerin der hiesigen Wohnung bleibt dann eben noch unter dieser Adresse hier in Lloret angemeldet.
2 Jahre zusätzliche Miete sind immer noch preisgünstiger, als die hohe Steuer zu zahlen.
Ich halte euch auf dem Laufenden, was sich daraus ergibt.
Interessiert vielleicht ja auch noch andere.

[Sandra]

Bist du denn sicher, dass der Katasterwert der Immobilien in Lloret innerhalb der letzten 18 Monate so extrem stark angestiegen ist? Nehmen wir mal an der Katasterwert lag damals bei 300.000€ und ist um 4% gestiegen, dann wären lediglich 12.000€ zu versteuern, also unterm Strich wohl irgendwas um 2.000€. Sowohl der Katasterwert von 300k als auch die 4% Wertsteigerung sind aber wahrscheinlich schon viel hoch vor, dann wäre die Steuer als noch deutlich niedriger. Bei Wohnungen mit einem Kaufpreis (nicht Katasterwert) von 300.000€ liegt die Plusvalia nach 10 Jahren oft irgendwo bei 1.000€. Hängt aber natürlich von der Region ab. Generell ist der Katasterwert bei Wohnungen aber oft um Dimensionen niedriger als der Kaufpreis (der für die Plusvalia komplett unerheblich ist)

[Reisebär]

Bist du denn sicher, dass der Katasterwert der Immobilien in Lloret innerhalb der letzten 18 Monate so extrem stark angestiegen ist? Nehmen wir mal an der Katasterwert lag damals bei 300.000€ und ist um 4% gestiegen, dann wären lediglich 12.000€ zu versteuern, also unterm Strich wohl irgendwas um 2.000€. Sowohl der Katasterwert von 300k als auch die 4% Wertsteigerung sind aber wahrscheinlich schon viel hoch vor, dann wäre die Steuer als noch deutlich niedriger. Bei Wohnungen mit einem Kaufpreis (nicht Katasterwert) von 300.000€ liegt die Plusvalia nach 10 Jahren oft irgendwo bei 1.000€. Hängt aber natürlich von der Region ab. Generell ist der Katasterwert bei Wohnungen aber oft um Dimensionen niedriger als der Kaufpreis (der für die Plusvalia komplett unerheblich ist)

Hallo Sandra,
bist du sicher, dass wir von der gleichen Steuer sprechen?
Es gibt ja einmal die Plusvalia municipal, in der ja tatsächlich "nur" vom Katasterwert ausgegangen wird.
Ich meine hier die nationale Plusvalia, "Impuesto sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de un Bien Inmeuble".
Und danach ist dann der tatsächliche Wertzuwachs für die Immobilie (natürlich abzüglich nachweisbarer Kosten) zu versteuern.
Das habe ich nun wieder hier gefunden:
https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/La_Agencia_Tributaria/Campanas/_Campanas_/Fiscalidad_de_no_residentes/_Impuesto_sobre_la_Renta_de_no_residentes_/Sin_establecimiento_permanente/_INFORMACION/Informacion_General/Cuestiones_sobre_bienes_inmuebles/Ganancias_patrimoniales_derivadas_de_la_venta_de_u n_inmueble.shtml
Für mich stellt sich einfach nur noch die Frage, ob das Finanzamt den Gesundheitsgrund beim vorzeitigen Verkauf (vor Ablauf von 3 Jahren) wirklich als Befreiungsgrund anerkennt, oder nicht.
Da auf der Seite der Agencia Tributaria nicht eine einzige Mailadresse zu finden ist, muss ich entweder mal einen Postbrief hinschicken oder mir einen Termin geben lassen.
Telefonische Auskünfte bringen mir ja nichts, denn hinterher hat es wieder keiner gesagt.
Ich muss schon etwas schriftliches in Händen halten.

[Sandra]

Ah, hier hab ich mich von dem Begriff Plusvalia irrtieren lassen. Es gibt soweit mir bekannt nur eine Plusvalia und die bezieht sich immer auf den Katasterwert. Aber natürlich gibt es auch noch eine Gewinnbesteuerung, darauf bezieht sich deine Frage offensichtlich ;) Als Käufer (von Nichtresidenten) muss man dafür pauschal 3% direkt beim Kauf abführen, die dann in der Regel vom Kaufpreis abgezogen werden. Da ich bisher nur Käufer war, hatte mich das nicht weiter interessiert.

Die Plusvalia lässt sich hingegen leider nicht pauschal berechnen bzw. muss/sollte man hier (als Verkäufer) vorab über das Rathaus in Erfahrung bringen, was dafür noch zusätzlich fällig wird und das dann beim Verkaufspreis entsprechend berücksichtigen. So hatte das der Verkäufer bei mir zumindest gemacht, allerdings war die Plusvalia wirklich sehr niedrig. Verkaufst Du denn nach 18 Monaten wirklich mir so großem Gewinn? Das würde mich natürlich für dich freuen, aber vielleicht wäre es dann schlauer den Kaufpreis niedriger anzusetzen und einen zweiten Vertrag für den Kauf der Einrichtung abzuschließen ;) Ist in Spanien soweit ich weiß weder unüblich noch verboten und genau deshalb richtet sich die Plusvalia nach dem Katasterwert und nicht nach dem Kaufpreis. Wenn Du die Immobilie also zum historischen Preis von vor 18 Monaten verkaufst und noch 20k€ für die Eichtigung nimmst, dann könntest Du die Gewinnsteuer ggf. umgehen. Bei zu hohem Gewinn innerhalb der 18 Monate wirds natürlich irgendwann schwierig, es gibt aber zumindest ein paar Gestaltungsspielräume.

[Reisebär]

So, ich habe die Fakten beisammen.
Hatte ein ausführliches Gespräch mit meinem Steuerberater.
Die Plusvalia fiscal (also nicht die municipal) fällt definitiv nicht an, wenn der Verkäufer älter als 65 ist oder eben den Verkaufserlös in eine Immobilie reinvestiert.
Ist die Reinvestition kleiner als der Erlös, wird der Überschuss versteuert. Aber eben nur bei Personen unter 65 Jahren.
Hier gilt aber noch die 3-Jahres Frist.
Weitere Ausnahmen sind Heirat, Scheidung, Tod des Besitzers und eben auch gesundheitliche Aspekte.
Wenn ich also aus gesundheitlichen Gründen nach GC ziehe, muss meine Frau als amtlich eingesetzte private Pflegeperson natürlich mit.
Da sie dann aus diesem Grund die Immobilie veräußern muss, gilt dieser grund auch für einen steuerfreien Verkauf VOR Ablauf der 3 Jahre.
ABER:
Das entscheidet die Agencia Tributaria individuell von Fall zu Fall.
Aufgrund meiner Dokumente aber und der zu erwartenden Bescheinigung meines Hausarztes und meines Rheumatologen, die mir bestätigen werden, dass das Klima auf Gran Canaria meiner Gesundheit sehr zuträglich ist und meine Mobilität (geschützt durch die spanische Verfassung und das Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia) dadurch länger erhalten bleibt, war sich mein Steuerberater zu 90% sicher (100% geht nicht, denn wir haben es schließlich mit dem Finanzamt zu tun, so seine Worte, grins) das ich die Befreiung erhalten werde.
Aber ich muss nach dem Verkauf noch keine Dokumente einreichen, sondern kann warten, bis das Finanzamt (wenn überhaupt) auf mich zukommt.
Und das wird in etwa 4 Jahre dauern. So die Aussage des Steuerberaters. Falls die sich überhaupt rühren.
Und wenn in 4 Jahren etwas kommt, kann ich meine Unterlagen zur Befreiung einreichen.
Erkennen sie es an, ist es gut.
Erkennen sie es nicht an, dann hatte ich 4 Jahre, um die entsprechenden Rücklagen aufzustocken. Also auch kein Problem.
Kosten für normale Renovierung sind dabei NICHT abzugsfähig, nur Kosten, die entstehen, wenn man eine Wohnung behindertengerecht umbaut.
Und natürlich die Kosten die bei Kauf und Verkauf entstehen, also Steuerberater, Notar usw. die sind erstattungsfähig.

Nun ja, lange Rede kurzer Sinn:

HURRA WIR WERDEN KOMMEN !! SICHER NOCH BIS MITTE DIESEN JAHRES!!

[TC 490]

Ich bin der Meinung, dass dir der Steuerberater die richtigen und vollständigen Informationen gegeben hat. Perfekt!

[Reisebär]

Ich bin der Meinung, dass dir der Steuerberater die richtigen und vollständigen Informationen gegeben hat. Perfekt!

Ja. Nun steht dem Umzug ja nichts mehr im Wege.
Vielleicht sieht man sich dann mal auf ein Bier, oder Vino oder was auch immer. x80 x91