Wohnung in Explotación

[Reisebär]

Ich hoffe, hierzu hat jemand Erfahrung.
Immobilien, die im Touristengebiet Playa del Ingles verkauft werden, befinden sich ja oftmals in touristischer Vermietung (Explotación) meist mit Jahresvertrag.
Bislang habe ich gedacht, dass mit dem Kauf der Immobilie die Mieteinnahmen aus dem Vertrag bis zum Ablauf dieses Vertrages dann auch auf den Käufer übergehen.
Allerdings hat mir nun ein Makler ein Satz verpasst, dass die älteren Beseitzer die Nutznießer sind, die neuen aber nicht.
Aber dann müsste ich ja zu heiße gebadet worden sein, wenn ich im August eine Wohnung kaufe, die sich noch bis April in Vermeitung befindet und der Vorbesitzer dann bis zum April die Miete weiter kassiert.
Weiß da wer von euch was genaueres?

[gordita]

Hallo Reisebär,
ich habe mir den spanischen Mietvertrag genauer angesehen, weil ich ja vermiete. Es gibt die Möglichkeit Klauseln einzubauen, um zu regeln, was mit der Miete passiert. Es gibt wohl auch die Möglichkeit, dass ein Mietvertrag bei Verkauf endet. Von daher würde ich mir den Mietvertrag zeigen lassen.

[felin]

@ Reisebär,

Guck Dir mal Artikel 14 vom Ley de Arrendamientos Urbanos an, da sollte alles Wichtige aufgeführt sein.

Habe mir auch nochmal meinen Kaufvertrag daraufhin angesehen.
Dort ist zumindest aufgeführt, das sich das Objekt nicht in Vermietung befindet und frei von Ocupas ist.
Letzteres ist durchaus sehr wichtig und ein Käufer sollte sich am Tag der Unterschrift des Vertrages unbedingt noch einmal davon überzeugen.
Die Prozedur einen Ocupa aus dem Haus/Wohnung zu bekommen dauert durchschnittlich immer noch 2 Jahre und die "Burschen" sind mit allen Wassern gewaschen.

[felin]

Ich habe ein wenig im I-Net danach recherchiert....
Der Normalfall ist wohl, das der Mietvertrag auf den Käufer übergeht, dabei bleibt der Schutz des Mieters vollständig erhalten.
Demnach müssten Sonderkonditionen im Mietvertrag zu finden sein.

Aus eigener Erfahrung, damals als ich noch in Vecindario zur Miete wohnte, kann ich das so bestätigen.
Vermieter ging in Konkurs, es gab eine Konkursverwaltung, danach ging das Objekt an eine Bank.
Alle haben die Konditionen meines Mietvertrages eingehalten.

[Reisebär]

Danke
@ Gordita
@ felin

Bei dem, was ich angefragt hae, liegt die Sachlage etwas komplizierter.

Zunächst dazu, was ich plane:
Wir möchten eine Wohnung (weil Bungalow unbezahlbar ist) in Playa del Ingles kaufen.
Aber in Playa gibt es fast ausschließlich touristisch genutzte Komplexe.
Mein neuster Wissensstand ist, dass im Rahmen dieser Explotación genutzte Objekte, egal ob Einzelwohnungen oder die gesamten Komplexe im Grundbuch (Registro) eingetragen sind als touristisch genutzte Immobilien.
Und solnage diese Nutzung im Grundbuch festgelegt ist, scheint es so zu sein, das man für dieses Objekt KEINE Cedula Habilitad, also die Bewohnbarkeitsbescheinigung bekommt.
Was heißt, das man sich dort nicht als Resident anmelden kann.
Bislang ist mir noch unklar, on man einzelne Wohneinheiten im Registro als residente Einheit ändern kann, wenn der gesamte Komplex als touristisch genutzt im Grundbuch eingetragen ist.

Wir kennen etwas ähnlich von damals in Lloret de Mar.
Dort haben wir eine Wohnung gesucht.
Und auch eine sehr preiswerte Wohnung gefunden. Weit unter ortsüblichem Preis. Klar sucht man dann den Haken.
Diese Wohnung war in einem Komplex im Erdgeschoss und war vorher ein Ladenlokal (ich muss zugeben, perfekt umgebaut als Wohnung)
Ich bin also zum Registro (Grundbuchamt) gegangen und habe gefragt, ob man die Nutzung dieses Objekts in Wohnraum ändern kann.
Tja, leider nicht. In diesem Gebäudekomplex war die Anzahl der Bewohner pro m² bereits ünerschritten, so das eine Umwandlung nicht möglich war, das es somit auch keine Cedula Habilidad geben kann, es also unmöglich ist, sich dort als Wohnsitz anzumelden.
Ich denke, ähnlich ist es bei diesen touristischen Immobilien.

[Reisebär]

Hier noch einmal Danke an alle, vor allem an
@felin
Er hat mir einen Link geschickt, der es eindeutig beantwortet:

Empresarios del sector turístico denuncian que la Ley del Suelo no se cumple en "suelo turístico"

Desde 2017, no se les puede dar un uso residencial. Sin embargo, aseguran que cada vez descubren más casos de personas que viven en complejos de apartamentos turísticos 🏘️
Original (Spanisch) übersetzt von
Unternehmer der Tourismusbranche prangern an, dass das Landesgesetz in "Touristenland" nicht eingehalten wird

Seit 2017 dürfen sie nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden. Sie versichern jedoch, dass sie immer mehr Fälle von Menschen entdecken, die in touristischen Apartmentkomplexen leben 🏘️

https://twitter.com/RTVCes/status/1555290477083197444?s=20&t=ijqcdQCJSlcJoudiVGoMyQ

[TC 490]

Mein neuster Wissensstand ist, dass im Rahmen dieser Explotación genutzte Objekte, egal ob Einzelwohnungen oder die gesamten Komplexe im Grundbuch (Registro) eingetragen sind als touristisch genutzte Immobilien.

Bislang ist mir noch unklar, on man einzelne Wohneinheiten im Registro als residente Einheit ändern kann, wenn der gesamte Komplex als touristisch genutzt im Grundbuch eingetragen ist.
.
Das ist unmöglich, denn es geht nicht um die Wohneinheit, nicht einmal um das komplette Haus sondern maßgebend ist der Grund und Boden auf dem die Anlage gebaut wurde. Wenn der touristisch deklariert wurde (und das ist praktisch an der kompletten Küste der Stadt San Bartolomé de Tirajana der Fall und obwohl evtl. aktuell keine einzige Wohneinheit touristisch genutzt wird ändert dies nichts daran, dass die einzelnen Wohnungen nur touristisch genutzt werden darf Wenn ich mich richtig erinnere, dürfen jend Eigentümer die vor 2017 das Objekt nicht touristisch nutzten es weiterhin nicht touristisch nutzen, sobald sie die Immobilie jedoch veräußern, ist die Immobilie wieder touristisch zu nutzen.

Feststellen kannst du das ganz einfach (kostet halt etwas Gebühr) und zwar indem du ein ZERTIFIKAT beim Grundbuchamt über diese Immobilie einholst, Achtung! Nicht nur eine NOTA SIMPLE INFORMATIVA, letztere bringt glaube ich nichts. Und wenn dann ungefähr der Text drinsteht den ich später versuche einzuscannen und hier hochzuladen dann weißt du Bescheid.



Und solnage diese Nutzung im Grundbuch festgelegt ist, scheint es so zu sein, das man für dieses Objekt KEINE Cedula Habilitad, also die Bewohnbarkeitsbescheinigung bekommt.
Was heißt, das man sich dort nicht als Resident anmelden kann.

Früher ging das noch. Ich selbst habe meinen Wohnsitz in einer touristischen Immobilie und bin im Rathaus empadronado. Ob es heute nicht mehr geht kann ich nicht sagen. Wenn das Rathaus mittlerweile Ernst macht dürfte es eigentlich nicht mehr gehen.

[TC 490]

@ Reisebär,

Guck Dir mal Artikel 14 vom Ley de Arrendamientos Urbanos an, da sollte alles Wichtige aufgeführt sein.
Verträge zwischen touristischen Firmen und den Eigentümern regeln sich meines Wissen nie nach diesem Gesetz sondern nach den Verträgen die abgeschlossen werden.

[Reisebär]

@TC490
Vielen Dank auch dir für diese interessante Antwort.
Es gibt ja seit 2017 ein neues Gesetz dazu.
Aber das habe ich leider noch nicht gefunden.
Es muss wohl eine separates königliches Dekret sein, dass aber alle autonomen Gemeinschaften für sich selber umsetzen mussten.
Muss also auch ein internes kanarisches gesetz sein.

[TC 490]

Ich hoffe, hierzu hat jemand Erfahrung.
Immobilien, die im Touristengebiet Playa del Ingles verkauft werden, befinden sich ja oftmals in touristischer Vermietung (Explotación) meist mit Jahresvertrag.
Bislang habe ich gedacht, dass mit dem Kauf der Immobilie die Mieteinnahmen aus dem Vertrag bis zum Ablauf dieses Vertrages dann auch auf den Käufer übergehen.
Allerdings hat mir nun ein Makler ein Satz verpasst, dass die älteren Beseitzer die Nutznießer sind, die neuen aber nicht.
Aber dann müsste ich ja zu heiße gebadet worden sein, wenn ich im August eine Wohnung kaufe, die sich noch bis April in Vermeitung befindet und der Vorbesitzer dann bis zum April die Miete weiter kassiert.
Weiß da wer von euch was genaueres?
Die Fragen die sich mir sofort stellten nachdem ich deinen Text gelesen habe ist:
1. Hast du den Vertrag gesehen und bist du sicher dass es nur ein Jahr ist. (Mir kommt die Laufzeit viel zu kurz vor)
2. Wie lange sind die Kündigungsfristen
3. Wer könnte diesen Vertrag überhaupt kündigen, nur der Voreigentümer? Wahrscheinlich ja. Und was passiert wenn der Voreigentümer es nicht macht? Kann mir schwer vorstellen wie dich die Vermieterfirma als neuen Vertragspartner akzeptieren soll wenn der Vertrag weiterhin mit dem Vor-Eigentümer weiterläuft.

[Reisebär]

@ Reisebär,

Guck Dir mal Artikel 14 vom Ley de Arrendamientos Urbanos an, da sollte alles Wichtige aufgeführt sein.

Habe mir auch nochmal meinen Kaufvertrag daraufhin angesehen.
Dort ist zumindest aufgeführt, das sich das Objekt nicht in Vermietung befindet und frei von Ocupas ist.
Letzteres ist durchaus sehr wichtig und ein Käufer sollte sich am Tag der Unterschrift des Vertrages unbedingt noch einmal davon überzeugen.
Die Prozedur einen Ocupa aus dem Haus/Wohnung zu bekommen dauert durchschnittlich immer noch 2 Jahre und die "Burschen" sind mit allen Wassern gewaschen.

Du meinst dieses oder?
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003&p=20190305&tn=1#a14
Das bezieht sich aber meiner Übersetzung nach nur auf normalen residenten Wohnraum

[Reisebär]

Die Fragen die sich mir sofort stellten nachdem ich deinen Text gelesen habe ist:
1. Hast du den Vertrag gesehen und bist du sicher dass es nur ein Jahr ist.
2. Wie lange sind die Kündigungsfristen
3. Wer könnte diesen Vertrag überhaupt kündigen, nur der Voreigentümer? Wahrscheinlich ja. Und was passiert wenn der Voreigentümer es nicht macht? Kann mir schwer vorstellen wie dich die Vermieterfirma als neuen Vertragspartner akzeptieren soll wenn der Vertrag weiterhin mit dem Vor-Eigentümer weiterläuft.

Zu 1. Soweit waren wir noch nicht einmal, weil ja die Zweifel zum Glück gleich am Beginn kamen. Aber natürlich hätten wir uns einen aktuellenKataster/Registerauszug geholt. Und uns auch die Verträge genauestens angesehen und den touristischen Vermieter kontaktiert.
Zu 2. Das aber bislang ja nur als mündliche Aussage, hätten wir bei Einsicht in den Vertrag erfahren. Es soll sich um Verträge handeln, die sich jeweils um ein Jahr verlängern, wenn sie nicht mit Zeit XXXX vor Ablauf gekündigt werden.
Zu 3. Das sollte in der Escritura, sofern es zum Kauf käme, festgelegt werden. Nötigenfalls auch im Grundbuch, sofern dort etwas als (wie es in Deutschland heißt) Baulast eingetragen ist.

Aber ich denke, es hat sich eh erledigt. Weil eben dieses Gesetz von 2017 wohl festlegt, dass als touristische eingetragene Immobilien NICHT als residente Immobilien genutzt werden dürfen. Und da lassen wir uns auch auf keinerlei Experimente ein.
Aber man sieht, wieder was dazugelernt.

[TC 490]

@TC490
Vielen Dank auch dir für diese interessante Antwort.
Es gibt ja seit 2017 ein neues Gesetz dazu.
Aber das habe ich leider noch nicht gefunden.
Es muss wohl eine separates königliches Dekret sein, dass aber alle autonomen Gemeinschaften für sich selber umsetzen mussten.
Muss also auch ein internes kanarisches gesetz sein.
Du kannst dir mal dieses Gesetz ansehen: https://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/506460-l-2-2013-de-29-may-ca-canarias-renovacion-y-modernizacion-turistica.html#a23 Das ist die aktuelle Version und der entscheidende Artikel, dass die Einheiten welche durch Normen (meine Anmerkung: wie z.B. Ley de suelos, Plan General de Ordenación Urbano) und in der Baulizenz als touristisch eingestuft wurden der touristischen Nutzung zugeführt werden müssen.

[Reisebär]

Du kannst dir mal dieses Gesetz ansehen: https://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/506460-l-2-2013-de-29-may-ca-canarias-renovacion-y-modernizacion-turistica.html#a23 Das ist die aktuelle Version und der entscheidende Artikel, dass die Einheiten welche durch Normen (meine Anmerkung: wie z.B. Ley de suelos, Plan General de Ordenación Urbano) und in der Baulizenz als touristisch eingestuft wurden der touristischen Nutzung zugeführt werden müssen.

Danke, ich glaube, dass ist genau DAS Gesetz, das ich gesucht habe.
Super!!!

[TC 490]

Danke, ich glaube, dass ist genau DAS Gesetz, das ich gesucht habe.
Super!!!
Kein Thema, wie gesagt, später lade ich mal einen Teil eines Zertifikats des Grundbuchbeamten hoch wo er sich auf die touristische Nutzung einer Immobilie bezieht. Kann noch etwas dauern, da ich einscannen und ein paar Daten schwärzen muss.

[TC 490]

Hier der Auszug:

9489

9490

9491

Sollte die Anlage aktuell eine Vermieterfirma haben, dann steht dies auch im Zertifikat.

[TC 490]

Zu 3. Das sollte in der Escritura, sofern es zum Kauf käme, festgelegt werden. Nötigenfalls auch im Grundbuch, sofern dort etwas als (wie es in Deutschland heißt) Baulast eingetragen ist.
Nur meine Meinung dazu: Das würde ich nicht empfehlen, denn was hast du davon wenn der Ex-Eigentümer nicht kündigt? Du kannst ihn verklagen kommst aber nicht in die Immobilie rein. Ich persönlich würde niemals eine Immobilie erwerben wenn ein Mieter drin ist (außer ich bekomme sie geschenkt) und sofern es eine touristische Vermieterfirma wäre, müsste ich mir Gedanken machen. Grundbedingung wäre allerdings dass der Vertrag auf mich überschrieben wird, wenn nicht würde ich lediglich geschenkt oder wenige Tausend Euro als Kaufpreis akzeptieren.

[TC 490]

Außerdem müsstest du klären wer z.B. Eigentümergemeinschaftsgebühren normal wie evtl. Extrazahlungen zahlt. Solltest du eine Immobilie erwerben bis du der einzige der dazu verpflichtet ist und selbst wenn entweder Vor-Eigentümer oder Vermieterfirma sich verpflichten sie zu zahlen so bist du der einzige der haftet und sollten die nicht zahlen bleibt dann ebenfalls nur der Klageweg damit du das Geld von dem einforderst der sie nicht bezahlt hat (Sofern von demjenigen etwas zu holen ist, was ich in Spanien erstmal grundsätzlich in Frage Stelle).