Timesharing

Beitrag entnommen aus unserem alten Forum
gepostet von Gast
gepostet am: Dienstag, 14. Februar 2006 (9:31)

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Timesharing ???
Vorweg das Wichtigste:
Es soll hier kein bestimmter Geschäftszweig vorverurteilt, diffammiert oder in einem schlechten Licht präsentiert werden. Dies ist auch gar nicht nötig, denn die Branche selbst sorgt regelmäßig für das Aufpolieren ihres beängstigenden Negativ-Images...

Was bedeutet Timesharing eigentlich und warum geht die Meinung und Erfahrung sowohl von Fachleuten als auch von Laien derart kontrovers auseinander, differiert zwischen Skepsis und deutlichen Warnungen sowie grenzenlosem Enthusiasmus? Die Schere zwischen Theorie und Praxis, zwischen Anspruch und Wirklichkeit klafft hier leider oftmals eklatant auseinander. Eine gewisse Anzahl von dubiosen Firmen mit ebenso zweifelhaften Geschäftspraktiken trägt derart zur Rufschädigung der Branche bei, daß der Schaden wohl auf Dauer irreparabel sein wird.
Die Idee des zeitlich begrenzten Nutzungsrechts an einer Immobilie ist im Prinzip eine gute Sache für den Verbraucher, insbesondere für schmalere Budgets. Der Käufer erwirbt beim Timesharing nicht das komplette Appartement, sondern teilt es sich mit anderen. Anders ausgedrückt: ihm gehört die Ferienwohnung für eine ganz bestimmte Zeit, beispielsweise von der 17. bis zur 20. Kalenderwoche eines jeden Jahres. Für diese 4 Wochen im April/Mai gehört die Wohnung ausschließlich ihm und die Preise dafür liegen je nach Beschaffenheit des Objektes und natürlich abhängig von der Seriosität und Gewinnspanne des ausführenden Unternehmens in der Regel zwischen 12 bis 30 TDM.



Der Grundgedanke ist ebenso simpel wie genial:
Die finanziellen Mittel zum Kauf eines kompletten Feriendomizils sind nicht vorhanden und das brauchen sie auch nicht. Denn irgendein findiger Finanzjongleur kam irgendwann darauf, daß der Interessent, der lediglich DM 20.000,- und nicht das Zehnfache erübrigen kann, das Objekt ja auch nur in seiner Urlaubszeit nutzen möchte. Also warum dann nicht mit anderen zusammenlegen und sich quasi als Teilhaber einkaufen? Nur daß eben nicht anteilig eine bestimmte Zahl von Quadratmetern, sondern das komplette Objekt für einen festgeschriebenen Zeitabschnitt im Kalenderjahr erworben wird. Das Time-Sharing, also die zeitliche anstatt der räumlichen Aufteilung war geboren.
Auf dem Papier rechnet sich das durchaus für den Käufer, er erwirbt nebenbei auf den Kanaren durch sein (Teilzeit)Eigentum an einer Immobilie die Residencia (Aufenthaltsgenehmigung), die mit einigen lukrativen Vorteilen verbunden ist.
Die Verträge bieten oftmals sogar die Option, mit einem anderen Timesharer die Wochen im Jahr zu tauschen (etwa Mai gegen Dezember), wenn dieser einverstanden ist. Bei weltweit operierenden Unternehmen besteht (theoretisch!) sogar die Möglichkeit, die 3 Wochen Kanaren mal mit 3 Wochen Florida oder DomRep zu tauschen ... immer vorausgesetzt es findet sich jemand, der dort Teilzeiteigentum hat und mal die Kanaren testen möchte.
Für den Promotor (das TS-Unternehmen) sieht die Rechnung ebenfalls mehr als blendend aus:
Angenommen, das Objekt hätte einen Verkaufswert am Markt von 200 TDM, die 52 Wochen lassen sich 17 mal (je 3 Wo.) zu einem Preis von 20 TDM verkaufen. Jetzt schon beläuft sich der Gewinn auf 140 TDM. Bezogen war der jedoch auf den Verkehrswert der Immobilie, nicht auf den Selbstkostenpreis, den die TS-Firma nur kalkulieren muß, denn 1. ist sie oder eine Tochterfirma in der Regel auch Bauträger und 2. stellt sie kein einzelnes Appartement in die Landschaft, sondern gleich eine ganze Urbanisation mit bis zu 100 Einheiten. Auch hier ist es "im Dutzend billiger", so daß (äußerst großzügig gerechnet) eine Parzelle von 70 qm Wohnfläche mit höchstens 40 TDM zu Buche schlägt.
Der Gewinn beläuft sich also auf 300 TDM. Mal 50 Einheiten (kleine Urbanisation) macht 15 Mio. DM !
Abzüglich des Preises für das Baugrundstück, hierbei wurde ein Areal von 4000 qm als angemessen (wieder SEHR großzügig) erachtet und ein Preis von 2 Mio. DM veranschlagt.

Bleiben 13 Mio. DM !!
... von denen nunmehr lediglich die "Personalkosten" (ein Thema für sich!) abgehen. Personalkosten für die Mitarbeiter, die die potentiellen Interessenten "betreuen", bis dann idealerweise ein Vertragsabschluss getätigt wird.
Die verbleibenden gut 10 Mio. DM müssen als Unternehmergewinne nur noch unter den beteiligten Personen/Investoren aufgeteilt werden, normalerweise ein DUO, erfahrungsgemäß kaum mehr als ein QUARTETT.

Wenn alles so eitel Sonnenschein ist, fragt man sich natürlich, wie die als äußerst seriös geltende Deutsche und Schweizerische Schutzgemeinschaft für Auslandsimmobilienbesitz e.V. in einem ihrer Dossiers zu folgendem vernichtenden Fazit gelangen konnte:

"Wohnrechte, Wohnaktien, Zeitwohnen, Clubmitgliedschaften, Zeiteigentum... viele Namen für die selbe Sache : Time - Sharing !
In diesem Markt tummeln sich überwiegend unseriöse Anbieter, weshalb dort dieser Begriff oft verschleiert wird ! Nepper und Schlepper machen vollmundige Versprechungen auf grösste Rentabiltät. Bauernfänger bieten sich an, gegen Vorkasse, Sicherheitsleistung, Sicherheitsgebühr etc. Anteile zu kaufen bzw. weiter zu verkaufen ... Für Time - Sharing - Objekte gibt es so gut wie keinen Wiederverkaufsmarkt ! Alle Vorauszahlungen sind unwiederbringlich verloren !"

Eine weitere, noch negativere Abhandlung der Schutzgemeinschaft kann hier als Word-Dokument runtergeladen werden.
Auch die Sache mit dem Eigentumserwerb verhält sich leider nicht so rosig, wie von den TS-Firmen gerne dargestellt. Vertiefende Informationen dazu sowie zum Tauschen von TS-Objekten finden Sie hier.

Diese Seite wird noch erweitert und die oben gestellte Frage wird eingehend beantwortet werden. Es wird ein Einblick gegeben in die Welt der "Liners" und "OPC's", es wird erklärt, was "Housing" oder ein "Micky-Maus-Geschäft" ist und warum die "10-Millionen-Mark-Rechnung" angesichts des Zeitfaktors zwar für die Manager aufgeht, häufig aber nicht für den geprellten Käufer.
Vor allem wird erläutert, wie der Zeitfaktor "überbrückt" wird, ja wie im TS-Geschäft die Zeit rückwärts läuft bzw. der Käufer auf wundersame Weise eine Zeitreise in die Zukunft antritt. Da bekommt dann der Begriff von der "Zeitteilung" ganz neue Dimensionen, wenn "temporär kausale zeitliche Zusammenhänge" vollkommen zu verschmelzen scheinen und das physikalische Weltbild auf den Kopf gestellt wird.
Denkanstoss: Von der Investition bis zur Realisierung eines TS-Projektes und dessen Verkauf, will sagen Verhackstückelung nach baulicher Fertigstellung würde viel zu viel Zeit vergehen, da die Summen in den seltensten Fällen aus der eigenen Tasche kommen, sondern als Kredit vorfinanziert wurden. Also verkauft man am besten schon, bevor der erste Spatenstick getan wurde, die Anlage (wenn überhaupt) lediglich am Reissbrett existiert und zum Termin der Bezugsfertigkeit (so er denn kommt ...) ist das TS-Unternehmen schon längst in Konkurs gegangen, die damaligen geschäftsführenden Gesellschafter tauchen aber bereits im Register einer neuen S.L., einer neuen GmbH auf, die diesmal das Ganze noch schneller, noch effektiver und NOCH gewinnbringender deichseln wird, denn es kommen mit jeder Chartermaschine neue potentielle Käufer an mit einer gefährlichen Mixtour im Gepäck:
1. zu wenig Geld, um sich ein eigenes Feriendomizil leisten zu können.
2. zu viel falsch verstandene Eitelkeit, um es "denen daheim" mal zu zeigen.
3. maximale Bereitschaft, in Urlaubsstimmung und Weinlaune die Gelegenheit eines "wahren Schnäppchens" beim Schopfe packen zu wollen, nämlich für schlappe 20 Mille zu einem Häuschen im Süden zu kommen und dieses Abenteuer auch durchzuziehen.
4. minimale Zurechnungsfähigkeit, um einen Kugelschreiber zu halten und seine Unterschrift unter einen Vertrag zu setzen, der häufig das Papier nicht wert ist, auf dem er steht.

Diese Seite wird wie gesagt in allernächster Zeit erweitert und vertieft (Stand: Nov. 2000) und es kommen noch weitere höchst interessante Aspekte zum Timesharing zur Sprache, wie z.B. die Gefahr, in die sich harmlose Touristen bereits begeben, wenn sie nicht den Kauf eines Objektes ablehnen sondern lediglich an der Promenade die Entgegennahme des Faltblattes über die nächste "völlig unverbindliche Einladung zur Präsentation einer traumhaften Urlaubsüberraschung für Sie - Getränke und kaltes Buffet gratis" etc.
Es wird auch darüber berichtet, was im "Erfolgsfall" (soll heißen: die ersten Ferien in den eigenen 4 Wänden) noch alles an unliebsamen Überraschungen warten kann, von vollkommen unverhofften zusätzlichen Kosten, wie "comunidad" (Umlage zur Instandhaltung der Grünflächen, Hausmeisterarbeiten usw.) bis zur Unverträglichkeit der "Mit-Sharer" (Geschirr oder das halbe Inventar einschließlich des Kühlschrankes fehlt etc.).

Ein kritisches Wort zu den kanarischen Printmedien kann nicht ausbleiben. Eine sehr ärgerliche Angelegenheit ist folgende: gewisse Zeitschriften berichten (dankenswerterweise !) öfter über die Risiken des TS und über aktuelle Vorkommnisse, präsentieren dann jedoch kurz später in ihrem Anzeigeteil halb- oder ganzseitige Annoncen von Timeshare-Unternehmen. Hier sollte konsequent eine Schiene gefahren werden und man sollte sich redaktionell ernsthaft Gedanken machen, was mehr zählt - ein Anzeigenkunde oder die Glaubwürdigkeit.

Machen wir mal eine Gegenrechnung:

Hotel Adlon, Berlin, Nähe Brandenburger Tor
Zimmerpreis in der 80 Quadratmeter großen Suite: 2.000,00 € pro Nacht
Auslastung: 75% (lt. DEHOGA liegt dies im unteren Bereich)

Rechnung:
2.000,00 € x 365 Tage = 730.000,00 €
730.000,00 € x 75% = 547.500,00 €
547.500,00 € x 50 Jahre Laufzeit (Timeshareverträge laufen oftmals sogar über 99 Jahre) = 27.375.000,00 €

Dies macht einen Quadratmeterpreis von 342.187,50 € !!!!!

Eigenartigerweise ist jeder stolz darauf, einmal eine Nacht im Adlon verbracht zu haben. In einer Timesharinganlage wird solch ein Preis-Leistungs-Verhältnis gleich zum Betrug abgestempelt.

So etwas nennt man "Objektivität". :!: :idea:

:idea: Bravo ! Gute Rechnung .Sicher ein Argument das in der
Ausbildung zum Verkäufer nicht fehlen darf.In einer Topanlage
(die es mit vielen Ausnahmen auch gibt )kann man darüber
nachdenken.Leider fehlt in den meisten Timeshareprojekten
auch der Service sowie das Ambiente des Adlons :?:
Dies stellt sich immer erst später raus.
Die Rechnung wird erst klarer wenn man die Provision des
Timeshareunternehmen abzieht ,den Gewinn des Erbauers ,und
dann den wirklichen Wert des jeweiligen Projekt sieht,:Auch einen
Wiederverkaufswert sollte man beachten .Da ist dann der Hase
aber oft gewaltig im Pfeffer.Wünsche jeden Besitzer eines
Timesharevertrages volle Zufriedenheit und Spass an seiner
Immobilie und fröhliche Urlaubswochen die ihm mit seinem oft
schwer verdienten Geld auch zustehen. :!:

Ja! da klappert es in der Kasse!,
wird sich lohnen das zu beobachten x5

EDIT: Der Link zu ebay wurde gelöscht, da er ins Leere führte! gez. gcadmin

Hola lieber Charly,

das haste mal wieder Meisterlich beschrieben.Ich hoffe,das sich keiner das mit xxxxxxx hier antut.Soweit mir bekannt ist,steht diese Anlage auch als schwarzes Schaf an,wie viele andere Anlagen hier auf GC.
Aber es gibt ja leider noch immer sehr viele,die der Meinung sind,alles supergeil und 5* Anlage.Da kann ich halt nur ha ha sagen.Solche Anlage,wenn es Sie denn auch so gibt,kostet die Woche sicherlich so um 35000,-€ + Unterhaltskosten so um 500-700,-€.Das ist doch mal was oder x5
Nein bitte nicht falsch verstehen,jeder soll das machen,was Er für richtig hält,nur bitte nicht sooooooo blauäugig sein.
Ich weis wovon ich spreche,denn habe..hatte auch bewust TimeSharing im xxxxxxxxx hier auf GC.Nur es ist hier so,es werden fast jedes Jahr mal eben pro Woche Sonderumlagen gemacht.Ein schönes und geiles Wort und bringt viel Geld ein :?:
Obwohl dies 4 er Anlage nicht grad schlecht ist,es wird sehr viel gemacht,aber für was einen Preis :sad:
Dafür könnte man sehr viele Wochen guten Urlaub machen,egal wo..
So das war es mal von meiner Seite,könnte da auch Kontakte zu einem RA Dr. xxxxxxx in Wiesbaden vermitteln,der sehr gut ist und sich im TimeSharingverein sztark einsetzt und hilft.
Gruß Wolfgang :arrow:

EDIT: Name der genannten Anlagen und Name des Rechtsanwalts wurden gelöscht! gez. gcadmin